Hace unos años tuve la oportunidad de hacer este escrito en conjunto con mi papá Ricardo Robles abogado-arquitecto ex Presidente de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos. En su memoria, comparto este escrito especialmente para aquellos que están por comprar o vender una nueva propiedad o quieren actualizar sus conocimientos en cuanto a sus derechos como comprador de un inmueble.
De lo anterior, te daremos a conocer:
Tus Derechos y cómo evitar las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa
La forma de reclamarlos en caso de incumplimiento.
Cuáles son las autoridades involucradas tanto en la reclamación de incumplimiento, como en la parte de la construcción y normas técnicas
¿Cuáles son mis derechos al comprar un inmueble?
Que el inmueble cumpla con todo lo prometido en el Contrato de Compraventa. Aquí aprovechamos para recordarte por tanto lo importante que es revisar y leer el Contrato para entender qué estarás recibiendo conforme al pago que estás dando y a qué obligaciones quedas sujeto. Adicional, queremos darte un par de wo con respecto a cláusulas que en la práctica hemos visto incluyen las promotoras y que son usureras o leoninas (que legalmente no son válidas), y que una vez firmado el Contrato solo puedes pelearlas mediante demandas. Por tanto, si lo tuyo no son las leyes, invertir en un abogado que te asesore ahora y no en el proceso de demanda te prometo te saldrá más barato.
Aquí enlistamos alguna de esas cláusulas para que estés prevenido/a:
-Cláusula de penalización por mora en pago del anticipo: dentro de la práctica de compra de bienes inmueble, una de las obligaciones del comprador es la de pagar un abono inicial o anticipo, según las fechas acordadas con la promotora/vendedor. de allí que de incumplirla la Promotora te puede penalizar con un % de interés por mora o terminar el contrato y quedarse con un porcentaje de lo que tengas abonado.
Legalmente a nivel de Contratos lo máximo que se puede descontar es el 20% del total del valor abonado; sin embargo, nos hemos encontrado con Promotoras que colocan como penalización el total de lo abonado y rescinden (terminan) el Contrato, quedándote sin hacha ni calabaza.
-Aumentos en costos de manera unilateral: que se cobre un pago adicional con base en el aumento en el costo de la construcción sin haber probado dicho aumento (generalmente es del 5%). Ej. Si la construcción empezó tarde por culpa de la promotora y esto trajo como consecuencia sobrecostos, no es culpa del comprador realmente, por lo cual este costo debería ser probado previamente por la promotora y no cobrado unilateralmente.
-Debes vigilar que se incluya una cláusula sobre “Devolución de lo abonado por el comprador cuando la promotora entra en mora con la entrega”. Generalmente sólo devuelve lo abonado sin intereses y en algunos casos toca demandar para que te lo devuelvan.
- Cláusulas donde la Promotora se adjudica el derecho de hacer cambios en el diseño de manera unilateral. Esto quiere decir que puede hacer cambios del diseño que tanto te gustaba sin preguntarte, y esto es leonino.
-Cláusulas que indiquen que se te empezará a cobrar por el mantenimiento desde el permiso de ocupación, cuando realmente debe ser desde el momento en que el apartamento pasa a ser registrado a tu nombre en el Registro Público.
b) Que el vendedor repare cualquier daño o vicio oculto ya sea con la reparación o el pago de la indemnización. Importante, te sugerimos que al recibir el bien inmueble vayas acompañado de un profesional idóneo, ya sea de la arquitectura o ingeniería, para que te ayude a verificar la parte técnica y que cumplan con lo prometido en el Contrato. Los vicios Ocultos son reclamables hasta por 10 años contados desde el momento en que el inmueble es registrado (traspasado) a tu nombre en el Registro Público.
c) Que te den copia de los planos del apartamento que han sido aprobados por el Municipio, por lo mínimo de la planta arquitectónica, con electricidad y plomería y electromecánica (ascensores) y que contenga los muebles fijos (ej. closet).
¿Cómo reclamo se me incumple la promotora/Vendedor?
Todo reclamo que surja relacionado al Contrato de Compraventa de bien inmueble puedes presentarlo ante las siguientes autoridades:
-ACODECO: es el ente especializado por reclamo de incumplimiento de comerciantes. No necesitas abogado para interponer la queja.
-Juzgados de Circuito Civil: Cuando el monto a demandar supera los 30mil dólares, para efectos de la indemnización por daños y perjuicios. (si, necesitas un abogado).
También es importante mencionar que si por efecto del incumplimiento del contrato, además de las pérdidas materiales, ocurren muertes o accidentes que generen incapacidades, se puede acudir a una instancia penal mediante la respectiva querella.
Hace unos años tuve la oportunidad de hacer este escrito en conjunto con mi papá Ricardo Robles abogado-arquitecto ex Presidente de la Sociedad Panameña de Ingenieros y Arquitectos. En su memoria, comparto este escrito especialmente para aquellos que están por comprar o vender una nueva propiedad o quieren actualizar sus conocimientos en cuanto a sus derechos como comprador de un inmueble.
De lo anterior, te daremos a conocer:
Tus Derechos y cómo evitar las cláusulas abusivas en los contratos de compraventa
La forma de reclamarlos en caso de incumplimiento.
Cuáles son las autoridades involucradas tanto en la reclamación de incumplimiento, como en la parte de la construcción y normas técnicas